Levering van een bouwterrein
Notaris onroerend goed Heerenveen
Wanneer u een stuk grond koopt rijst de vraag of de grond kwalificeert als bouwterrein. Deze vraag is van belang omdat de levering van een bouwterrein door een btw-ondernemer belast is met omzetbelasting.
Met ingang van 1 januari 2017 is het begrip bouwterrein in de Wet op de omzetbelasting 1968 (thans artikel 11 lid 6) als volgt gedefinieerd: “Onder een bouwterrein als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.” Op grond van de Europese BTW-richtlijn en rechtspraak van het Europese Hof van Justitie heeft het kabinet zich destijds genoodzaakt geacht om het begrip bouwterrein te verruimen. Door deze wetswijziging is het voor belastingplichtigen niet altijd meer mogelijk om de fiscaal meest gunstige route te kiezen.
Verruiming definitie bouwterrein
De nieuwe definitie van het begrip bouwterrein bestaat uit vier onderdelen. Er moet sprake zijn van (I) onbebouwde grond die (II) kennelijk (III) bestemd is om te worden bebouwd (IV) met een of meer gebouwen.
Ad-I Er is ook sprake van onbebouwde grond als de leverancier grond levert waarop nog een gebouw staat maar waarbij hij zich ertoe heeft verbonden om dit gebouw in het kader van de levering volledig te slopen.
Ad-II Met het woord ‘kennelijk’ wordt bedoeld dat alle omstandigheden op het moment van levering – met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens – in acht moeten worden genomen bij het beoordelen of de grond is bestemd om te worden bebouwd.
Ad-III De onbebouwde grond moet bestemd zijn om te worden bebouwd. Indien wordt voldaan aan één of meerdere van de vier limitatieve voorwaarden (de grond is bewerkt, voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond, voorzieningen worden of zijn getroffen in de omgeving van de grond, een omgevingsvergunning is verleend) van het oude artikel 11 lid 4 Wet op de omzetbelasting 1968, wordt de onbebouwde grond in ieder geval als bouwterrein aangemerkt. Daarnaast kunnen er andere objectieve gegevens zijn waaruit eveneens kan worden afgeleid dat het betrokken terrein bestemd is om te worden bebouwd. Voorbeelden die in dit kader worden gegeven: een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning of gemaakte architectenkosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein. De intentie van de toekomstige eigenaar om de grond te bebouwen kan voldoende zijn, mits het ondersteund wordt door objectieve gegevens waaruit volgt dat het terrein op het moment van levering bestemd was voor bebouwing. Aangezien er geen limitatieve opsomming van objectieve gegevens wordt gegeven kan hierover in de praktijk veel discussie ontstaan.
Ad-IV Het gaat bij bebouwing uitsluitend om een of meer gebouwen of een gedeelte van een gebouw als bedoeld in artikel 11, vijfde lid, onder a, Wet op de omzetbelasting 1968. Een gebouw moet dus in ruime zin worden geïnterpreteerd.
Fiscale gevolgen
Het al dan niet kwalificeren als bouwterrein heeft fiscale gevolgen. Voor de levering van een bouwterrein is namelijk btw verschuldigd en geldt vanwege samenloop een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Indien de onbebouwde grond niet kwalificeert als bouwterrein geldt de omgekeerde situatie, waardoor een vrijstelling voor de btw geldt, maar wel overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Wat betekent dit voor u
Vanaf 1 januari 2017 kwalificeren meer gronden als bouwterrein voor de omzetbelasting met het gevolg dat de levering van die gronden van rechtswege met btw zijn belast en een beroep kan worden gedaan op de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. De mogelijkheden om bij onbebouwde grond de fiscaal meest gunstige route te kiezen zijn door de invoering van de nieuwe definitie beperkt, zodat het raadzaam kan zijn aandacht te besteden aan voorgenomen grondtransacties en gestarte projecten.
Gerelateerd aan dit onderwerp:
Vindt u dit een waardevol artikel, deel dit dan met anderen!
